Регистрация | Последние сообщения | Персональный список | Поиск | Настройка конференции | Личные данные | Правила конференции | Список участников | Top 64 | Статистика раздела | faq | Что нового v.2.3 | Чат
Skunk Forum - Техника, Наука, Общество » Строительный форум »
Недвижимость - дипломный проект - требуется консультация по экономической части

Версия для печати (настроить)

Новая тема | Написать ответ

Подписаться

Автор Тема:   Недвижимость - дипломный проект - требуется консультация по экономической части
Петька1
Member

Сообщений: 1476
Откуда: Германия
Регистрация: Январь 2009

написано 22 Ноября 2013 18:34ИнфоПравкаОтветитьIP

дипломного проекта требуется сравнить прибыль от жилого дома и от гостиницы.Проект по специальности "градостроительство" включает планировку участка для культурного центра в городе-миллионнике.

Добавление от 23 Ноября 2013 01:59:

Уточним. Рассматриваются два здания одинаковой площади и одинаковой этажности. (Скорее всего, и себестоимость их строительства будет одинаковой). Одно эксплуатируется как гостиница, другое - жилой дом. Что прибыльнее?
Дело в том, что гостиница входит в комплекс "культурного центра", а жилой дом - враг такого КЦ. Но есть "сторона", которая проталкивает строительство жилых домов вместо культурного центра. Их предложение нужно опровергнуть, причем - экономически. Проект хотя и студенческий, но послужит аргументом в споре у городского архитектора.
Если аренда 1 кв.м. жилья стоит жильцу А долларов/мес, а аренда 1 кв.м. в гостинице стоит постояльцу В долл/мес (за вычетом зарплат обслуживающего персонала), то можно ли разность А - В считать ответом на вопрос?

[Это сообщение изменил jz (изменение 24 Ноября 2013 09:21).]

Фонист
Member

Сообщений: 7356
Откуда: Новосибирск
Регистрация: Сентябрь 2001

написано 25 Ноября 2013 20:06ИнфоПравкаОтветитьIP

Петька1
Скорее всего, и себестоимость их строительства будет одинаковой
Скорее всего нет.
то можно ли разность А - В считать ответом на вопрос?
Нет.
Как будите считать такие площади гостиницы как кухня, прачечная итп , а так же терраса итд.

Valera
Moderator

Сообщений: 3363
Откуда: novosibirsk
Регистрация: Май 2004

написано 26 Ноября 2013 05:02ИнфоПравкаОтветитьIP

Петька1
Гостиничный вариант позволяет реализовать на той же площади, за те же деньги, ещё и услуги. Питание, горничная, автостоянка, охрана, туризм и тп. Оборот выше, прибыль тоже.

Фонист
Member

Сообщений: 7363
Откуда: Новосибирск
Регистрация: Сентябрь 2001

написано 29 Ноября 2013 18:44ИнфоПравкаОтветитьIP

Valera
Питание, горничная, автостоянка, охрана, туризм и тп. Оборот выше, прибыль тоже.
А площади под этот сервис, ты учитываешь? Ведь горничной под пылесос придется выделить уголок, охраннику уголок, под кухню уголок итд. А зарплата персоналу, хорошая мебель, уровень отделки в разы должен быть ощутимо выше итд. А здание не такое уж и большое.

Valera
Moderator

Сообщений: 3372
Откуда: novosibirsk
Регистрация: Май 2004

написано 30 Ноября 2013 07:13ИнфоПравкаОтветитьIP

Фонист
А площади под этот сервис, ты учитываешь?
Нет разницы, нежилое помещение тоже включено в стоимость аренды.

А зарплата персоналу, хорошая мебель, уровень отделки в разы должен быть ощутимо выше итд
Почему ты полагаешь что арендатору эти услуги бесплатны? Так не бывает, если это не искатель постели со своим кофе. Но, с случае отеля они проходят через кассу отельера, следовательно, этот вариант генерирует большую прибыль.
Упрощённо конечно, но каков вопрос, таков и ответ. Или-или, ничего нужно домысливать.

[Это сообщение изменил Valera (изменение 30 Ноября 2013 08:07).]

Фонист
Member

Сообщений: 7395
Откуда: Новосибирск
Регистрация: Сентябрь 2001

написано 09 Декабря 2013 20:09ИнфоПравкаОтветитьIP

Valera
Нет разницы
Здрасте,это как сравнивать конвейерную сборку и ручную. Да ты включил в стоимость проживания холл, зимний сад, бассейн итд Только вот будут ли желающие проживать в твоей гостинице, за такие бабки? Другое дело ты нагородил клетушек 3 на 3 метра без всяких удобств и заселил их гастарбайтерами из свободной Украины. Затрат на персонал минимум, жилье не сильно дорогое,но зато желающих море.

Valera
Moderator

Сообщений: 3408
Откуда: novosibirsk
Регистрация: Май 2004

написано 09 Декабря 2013 21:09ИнфоПравкаОтветитьIP

Фонист
Девок добавить забыл и колёса

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17209
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 10 Декабря 2013 10:41ИнфоПравкаОтветитьIP

Valera
Оборот выше, прибыль тоже.
Не обязательно, может быть и убыточным.
Все эти смешные вопросы Петьки вызывают умиление своей наивностью.
Не бывает бизнесов с гарантированной прибылью, все упирается в коньюктуру рынка.
Я сейчас работаю в таком городе, где офигенно развит гостинничный бизнес. Минигостинцы не открывает только ленивый, и их все равно не хватает. Цена номера - 2-4 тысячи сутки. При этом не меньше развит рынок "квартиры на сутки", что по сути является разновидностью гостиничного бизнеса (уборка-смена белья входит в стоимость). Но стоит (маленькая) 1500, хорошая - 2000, люкс - 2500 в сутки.
То есть эффективность использования м2 в гостиничном комплексе однозначно выше, но! при сдаче квартиры оператор не платит зряплаты персоналу, особенно в дни простоя (там график такой, что с понедельника по четверг мест нет вообще, а пятница-сб-вскр - все стоит пустое).
Капиталовложения впринципе действительно близкие, но содержание инфраструктуры гостиницы может оказаться фатальным для бизнеса.
Для Петьки - если какое-то применение денег (бизнес) оказывается хоть чуть заметнее или более гарантировано прибыльным - туда устремляется капитал.
Так что "экономически" опровергнуть не получится.
Ликвидность у квартир выше, так что в плане капиталовложений и рисков квартиры будут предпочтительнее.
Доходность ниже, но меньше рисков уйти в убытки.
Хотя современный рынок недвиги (Мск) таков, что покупать квартиры и использовать их для сдачи - определенно невыгодно. Это обусловленно прежде всего тем, что множество жилья досталось "нахаляву", и именно оно формирует цену аренды на рынке.
И цена аренды даже не покрывает процент на капитал, не говоря про прибыль.
(10% годовых при стоимости квартиры 200Кд - это 20Кд в год, это 50.000 рублей в месяц только проценты по кредиту - а сдается такая квартира с гарантией максимум за 30.000, плюс ремонты-амортизация мебели).

Айзенберг
Member

Сообщений: 5855
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 10 Декабря 2013 22:32ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ


не согласен, ~6% годовых чистыми (то есть -налоги и амортизация), при том, что инфляция компенсируется ростом цен (имеется ввиду по московскому региону)

Фонист
Member

Сообщений: 7402
Откуда: Новосибирск
Регистрация: Сентябрь 2001

написано 11 Декабря 2013 02:59ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ
Все замечательно, но у тебя описан гостиничный бизнес по русски.Отсюда и высокая эффективность использования м2.

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17212
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 11 Декабря 2013 06:02ИнфоПравкаОтветитьIP

Айзенберг
не согласен, ~6% годовых чистыми
С чем не согласен??
Стоимость кредитных денег - минимум 10% годовых, максимум что ты отожмешь с квартиры - 6%.
То есть выручка с аренды не покрывает даже оплаты %% по кредиту, не говоря про возврат самого тела кредита.
Я это и написал, с чем ты не согласен?
инфляция компенсируется ростом цен
Ничего не понял.
Ты берешь (допустим) кредит под 10% (бессрочно, только выплата процентов), 200Куе, покупаешь двушку в спальном районе, сдаешь ее за 30 в месяц (чистыми), в месяц тебе надо заплатить банку 50. (6.000.000/10/12).
В чем выгода?

Айзенберг
Member

Сообщений: 5856
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 11 Декабря 2013 10:40ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ

А, ты оперируещь кредитными деньгами, я это пропустил, тогда да, все плохо.

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17213
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 11 Декабря 2013 15:17ИнфоПравкаОтветитьIP

Айзенберг
Немного не так.
Я рассчитываю стоимость пользования деньгами.
Посмотри, о чем был сабжевый вопрос.
Там никто не сомневался, что имея квартиру, доставшуюся от черепов - сдавать ее или пущай пустая стоит. Конечно, сдавать выгодно, всяко лучше что-то, чем совсем ничего.
Но у людей вопрос стоял немного иначе - что надо построить (а не унаследовать), что бы получить бОльший доход.
Строительство (и покупка) жилья для сдачи внаём еще очень долгое время не сможет конкурировать с существующим унаследованным жильем.

Айзенберг
Member

Сообщений: 5857
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 11 Декабря 2013 21:34ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ

У автора темы кредит не упомянут. Конечно покупать на кредит что-то, что ты потом будешь сдавать в аренду в России верх абсурда, но причина в том, что кредит очень дорогой. Так-то, как бизнес, сдача недвижимости в аренду вполне нормальный бизнес, его главное достоинство в том, что он безрисковый, в наше время в нашем месте это важно.

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17214
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 11 Декабря 2013 22:42ИнфоПравкаОтветитьIP

как бизнес, сдача недвижимости в аренду вполне нормальный бизнес, его главное достоинство в том, что он безрисковый,
Айзенберг
Что ты называешь "бизнесом" ??
Это полная потеря разума - называть бизнесом просирание унаследованного.
Вот если ты создал что-то сам (!), и это используешь для получения прибыли - это бизнес.
Или если ты взял что-то на стороне под процент, и приумножил и обогатился - это бизнес.
А по-твоему - бизнес это с ренты получать деньги на пропитание?

Айзенберг
Member

Сообщений: 5858
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 12 Декабря 2013 10:48ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ


Бизнес это получение дохода с собственности, есть только два способа получать доход, от труда и от собственности.

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17218
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 12 Декабря 2013 12:15ИнфоПравкаОтветитьIP

Айзенберг
это получение дохода с собственности
Ну при такой формулировке - да.
Только ты же понимаешь, что если бы доходы от сдачи квартир внаем хоть как-то балансировали с затратами на эксплуатацию-амортизацию плюс процент на капитал - то немедленно все квартиры были бы скуплены, отрасль монополизирована и рынок аренды выглядел бы совсем иначе.
Бизнес предполагает (имхо, конечно) положительное сальдо-бульдо. То есть ты берешь нечто (пусть даже унаследованную недвигу), используешь ее и на выходе получаешь ту-же самую недвигу (!не амортизированную!), плюс некий профит. Несгораемый (несъедаемый), а увеличивающий основной капитал.
В случае банальной сдачи ты получаешь примерно столько, сколько занимает доля эксплуатации и амортизация,

Айзенберг
Member

Сообщений: 5859
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 12 Декабря 2013 20:54ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ


неправильно. я же выше считал, чистыми ты получаешь 6%
ну понятно, шесть это максимум, но это реаьно, не далее как сегодня специально проверял

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17221
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 12 Декабря 2013 21:26ИнфоПравкаОтветитьIP

Айзенберг
я же выше считал, чистыми ты получаешь 6%
Выше ты наверное по рассеянности забыл выложить свои рассчеты.
Давай подсчитаем вместе - квартира в говноспальном районе, типа Выхино-Дегунино-Бирюлево, двушка, стоит 6.000.000 рублей. Так?
За сколько ты можешь ее гарантировано сдавать (или каков процент "простоя" будет) ?
Ну и конечно - сколько ты готов зачесть в аренду - ремонтом и мебелью (неважно, кто оплачивает, все равно из твоей прибыли).

Добавление от 12 Декабря 2013 21:28:

не далее как сегодня специально проверял
Как проверял?
Смотрел рынок предложений???
Умора, если так.

Айзенберг
Member

Сообщений: 5860
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 12 Декабря 2013 22:39ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ

"Умора, если так."

умора если ты не смотрел

Пъ
убить Деда Мороза

Сообщений: 17222
Откуда: Мск
Регистрация: Февраль 2003

написано 12 Декабря 2013 23:02ИнфоПравкаОтветитьIP

Айзенберг
У меня немало знакомых-квартировладельцев. Ну так, знаешь, не думаю что они совсем-уж тупые и сдают намного дешевле "рыночной" цены. Да, есть рынок предложений, да, можно позвонить маклерам и они скажут что "конечно, Ваша квартира самая прекрасная в городе, мы сдадим ее за потолочную цену".
Только реально сдача происходит за совсем другие деньги.
Я много раз снимал и для сотрудников, и сам для себя, и в других городах неоднократно.
От рынка предложений смело минусуй 20-30%, это реальная цена сдачи, при том что все равно не гарантирует что "простоя" не будет.

Айзенберг
Member

Сообщений: 5863
Откуда: Москва, Россия
Регистрация: Декабрь 2001

написано 13 Декабря 2013 17:56ИнфоПравкаОтветитьIP

Пъ

"От рынка предложений смело минусуй 20-30%,"

Вообще-то ровно наоборот, если ты пройдёшься по базе данных по аренде, то обнаружишь что снять что-то можно по цене не менее чем +20-30% от нижних цен в этой базе.
А если нам интересен размер прибыли от этого бизнеса, то можно сравнить цены аренды с ценами продажи аналогичных квартир и после вычета налогов и амортизации ты получишь те самые 6% (это в лучшем случае конечно) которые я приводил выше.

Квартира из твоего примера стоимостью 200 тыс. долларов, (6.5 млн рублей) сдаётся минимум за 40 тыс. в месяц +коммуналка, минимально нормальная однокомнатная квартира (не хрущ, не 1 этаж, рядом с метро внутри МКАД, ремонт-мебель-техника, площадь метра 33-35) стоит в месяц минимум 35 тыс. + счётчики, то есть это считаем:
35 -1-1,5 тыс. коммуналка (та которая не по счётчику, отопление там, вывоз мусора, лифт, радио и т.д.), -4 тыс. ндфл -4-5 тыс. амортизация (из расчёта полной амортизации примерно за 80-100 лет), получаем ~300 тыс. в год, стоит такая квартира ~5-5.5 млн, итого чистой прибыли 5.5-6%, простой можно не учитывать, это одна-две недели в год, и часто его вообще не бывает.
Дело в том, что последние 5 лет цена аренды росла намного быстрее цены продаже, цена продажи была довольно сильно надута, сейчас ситуация нормализуется.

Ваш ответ:

Коды форума
Смайлики


Ник:    Пароль       
Отключить смайлики

Все время MSK

Склеить | Разбить | Закрыть | Переместить | Удалить

Новая тема | Написать ответ
Последние сообщения         
Перейти к:

Свяжитесь с нами | skunksworks.net

Copyright © skunksworks.net, 2000-2018

Разработка и техническая поддержка: skunksworks.net


Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика